Сдача имущества в аренду: надо ли регистрировать ИП?

Вопрос: Гражданин построил здание магазина, намереваясь в последующем осуществлять предпринимательскую деятельность по розничной торговле. После окончания строительства гражданин решил не заниматься торговлей и сдать данную недвижимость в аренду юридическому лицу (торговой организации). Является ли деятельность по сдаче имущества в аренду предпринимательской деятельностью, т.е. требуется ли, чтобы в качестве арендодателя гражданин выступал как индивидуальный предприниматель?

Ответ: В соответствии с п. 2 ст. 210 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям и не ущемляющие прав и защищаемых законом интересов других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, а также распоряжаться им иным образом.

Следовательно, гражданин, являющийся собственником имущества, вправе сдавать принадлежащее ему имущество в аренду другим лицам.

Согласно ч. 2 п. 1 ст. 1 ГК предпринимательская деятельность — это самостоятельная деятельность юридических и физических лиц, осуществляемая ими в гражданском обороте от своего имени, на свой риск и под свою имущественную ответственность и направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи вещей, произведенных, переработанных или приобретенных указанными лицами для продажи, а также от выполнения работ или оказания услуг, если эти работы или услуги предназначаются для реализации другим лицам и не используются для собственного потребления.

Как следует из определения предпринимательской деятельности, определяющим ее критерием является направленность деятельности на систематическое получение прибыли. Однако в законодательстве нет четкого определения того, в каком случае получение прибыли следует считать систематическим.

Если рассмотреть данный вопрос с точки зрения иных отраслей права, то в соответствии с ч. 15 ст. 4 Уголовного кодекса Республики Беларусь, под систематичностью понимается признак, указывающий на совершение лицом более двух тождественных или однородных правонарушений. Исходя из положений ч. 2 п. 3 Инструкции об осуществлении банками и небанковскими кредитно-финансовыми организациями мер по предотвращению и выявлению финансовых операций, связанных с легализацией доходов, полученных незаконным путем, и финансированием террористической деятельности, утвержденной постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь от 28.02.2008 N 34, под систематичностью совершения финансовых операций понимается их совершение клиентом три и более раза в течение анализируемого периода.

Однако в ч. 2 п. 1 ст. 1 ГК, дающей определение предпринимательской деятельности, речь идет не о состоявшемся систематическом (трехкратном) получении прибыли, а об общей направленности деятельности на систематическое получение прибыли. Из этого следует, что деятельность может быть признана предпринимательской даже в том случае, если лицо еще не получило прибыль три и более раза, но имеет четко определенное намерение получать в будущем прибыль систематически.

В рассматриваемом вопросе, когда лицо сдает в аренду принадлежащую ему неиспользуемую недвижимость одному арендатору (независимо от срока договора аренды и периодичности выплаты арендной платы), речь идет не о предпринимательской деятельности, а о гражданской сделке по разовой сдаче имущества в аренду. Даже если по истечении какого-то времени договор аренды будет прекращен либо расторгнут и гражданин снова сдаст недвижимость в аренду одному арендатору, это снова будет разовая гражданская сделка, но не предпринимательская деятельность.

Противоположная ситуация возникла бы, если бы гражданин сдавал недвижимость в аренду нескольким арендаторам по разным договорам аренды одновременно. В данном случае заключение одновременно ряда гражданских сделок (договоров аренды) свидетельствовало бы о намерении гражданина систематически получать прибыль от сдачи имущества в аренду и являлось бы предпринимательской деятельностью, требующей обязательной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя.

При этом в каждом из двух описанных случаев получаемый от сдачи имущества в аренду доход арендодателя в виде арендной платы подлежит налогообложению.

Таким образом, деятельность по сдаче имущества в аренду одному арендатору не содержит признака направленности на систематическое получение прибыли и не может быть отнесена к предпринимательской деятельности, требующей регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя. Однако при желании гражданин может осуществлять сдачу недвижимости в аренду в качестве индивидуального предпринимателя.

Ю.А. Михайличенко

Материал подготовлен с использованием нормативных правовых актов по состоянию на 16.05.2012 г.