Сдача квартиры внаём: можно ли плату привязывать к валюте?

С 23 сентября 2022 года вступает в силу ст. 4 Закона Республики Беларусь 18 июля 2022 г. № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг», согласно которой до 1 января 2024 г. приостанавливаются положения ч. 2 п. 1 ст. 298 Гражданского кодекса Республики Беларусь и ч. 2 ст. 11 Банковского кодекса Республики Беларусь в части права арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

При этом договоры аренды, заключенные до вступления в силу вышеуказанной нормы, подлежат приведению в соответствие с требованиями этой статьи до ее вступления в силу.

Проще говоря – с 23 сентября 2022 года будет запрещено арендную плату привязывать к валютному эквиваленту.

Рассмотрим, коснутся ли изменения договоров сдачи жилья внаем.

Следует обратить внимание, что в ст. 4 вышеуказанного Закона говорится об ограничении в части права арендодателя определять в договоре размер арендной платы в валютном эквиваленте, т.е. речь идет о договоре аренды, которому посвящена глава 34 Гражданского кодекса (сюда входит аренда движимого и недвижимого имущества (капитальных строений, зданий, сооружений, изолированных помещений, машино-мест), транспортных средств с экипажем и без него, аренда предприятия, прокат, лизинг).

Что касается найма жилых помещений – ему посвящена глава 35 Гражданского кодекса, состоящая из единственной лаконичной статьи, гласящей, что «отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, регулируются Жилищным кодексом Республики Беларусь».

Таким образом, отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, законодательно обособлены от арендных отношений и регулируются не гражданским, а жилищным законодательством.

Поскольку найм жилого помещения – это не аренда, на договоры найма жилого помещения не распространяется запрет на определение платы за пользование помещением в валютном эквиваленте.

Однако следует учитывать, что не всякое предоставление в пользование жилого помещения регулируется договором найма.

Согласно п. 1 ст. 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК), договор найма жилого помещения – это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.

П. 2 ст. 50 ЖК предусмотрено, что наймодателем по договору найма может быть собственник жилого помещения (как физическое лицо, так и юридическое), а вот нанимателем может быть только гражданин.

Предметом договора найма жилого помещения могут быть жилой дом, квартира, жилая комната (п. 3 ст. 50 ЖК).

То есть договором найма (а не аренды) регулируются только те отношения по сдаче жилья в пользование, когда нанимателем является физическое лицо, не выступающее в качестве индивидуального предпринимателя. И только в этом случае плата за пользование жилым помещением может быть определена в валютном эквиваленте.

Во всех остальных случаях правоотношения будут регулироваться договором аренды, а следовательно – на них будет распространяться запрет на «привязку» арендной платы к валютному эквиваленту.

***

Ю.А. Михайличенко

Материал подготовлен с использованием нормативных правовых актов по состоянию на 26.07.2022