К чему привязать арендную плату, если нельзя к валюте?
23.09.2022 г. вступают в силу изменения законодательства (Закон от 18 июля 2022 г. № 197-З), которыми приостанавливается действие до 1 января 2024 г. положений Гражданского и Банковского кодексов, позволявших арендодателям определять в договоре размер арендной платы в валютном эквиваленте.
Данные изменения вызвали широкий резонанс в сфере аренды недвижимости, поскольку традиционно в Беларуси арендная плата привязывалась к евро или доллару США.
В бизнес-сообществах сейчас активно обсуждается вопрос «к чему теперь привязывать арендную плату», ибо установление цены аренды в бел. рублях чревато инфляционными потерями.
Обсуждается возможность расчета арендной платы с учетом индексов инфляции, индексов изменения потребительских и иных цен, индексов изменения корзины валют, установления арендной платы в базовых величинах, привязке к цене на золото и т.п.
Рассмотрим правомерность применения некоторых предлагаемых способов определения размера арендной платы.
Согласно п. 1 ст. 625 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК), договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным.
Обратите внимание – законодательство требует указания в договоре РАЗМЕРА арендной платы. А что такое «размер арендной платы»?
Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012 г. № 150, дано определение, что размер арендной платы – это стоимость аренды недвижимого имущества в месяц.
Это означает, что в договоре аренды недвижимости должно быть заложено четкое указание, сколько составляет стоимость арендной платы (конкретный её размер).
То есть арендатор, заключая договор, должен видеть, сколько составит арендная плата в текущем месяце, в следующем, и через полгода, и через год.
В случае, если из текста договора аренды недвижимости не усматривается четкого указания на размер арендной платы – договор считается незаключенным.
Таким образом, если в договоре аренды недвижимости указано, что арендная плата определяется путем применения к стартовой арендной плате неких дополнительных индексов (роста потребительских и иных цен, инфляции, изменения корзины валют и т.п.), размеры которых не известны на день заключения договора – то размер арендной платы является неопределенным, так как месячная стоимость аренды заранее не известна, что противоречит п. 1 ст. 625 ГК.
То, что в договор заложен СПОСОБ определения арендной платы (прописан порядок применения каких-либо индексов) – никак не снимает противоречия данного условия ГК, т.к. ГК требует указания в договоре РАЗМЕРА арендной платы, а не СПОСОБА его определения.
РАЗМЕР должен определяется в конкретных величинах. Например, в валютном эквиваленте (что с 23.09.2022 будет запрещено), в базовых либо базовых арендных величинах (которые периодически увеличиваются на законодательном уровне), в неких условных денежных величинах, привязанных к стоимости товаров, цены на которые фиксируются государством (тарифы на электроэнергию, цены на бензин и т.п.), и тому подобные фиксируемые величины).
Как вариант – в договор (с арендной платой в белорусских рублях) может быть заложено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (к примеру, ежеквартально), уведомив об этом арендатора заблаговременно (при этом арендатор должен иметь право отказаться от исполнения договора с новыми условиями, в результате чего договор будет считаться расторгнутым). Однако можно предположить, что договор с таким условием вызовет ряд неудобств и напряженность во взаимоотношениях сторон, что не поспособствует длительным договорным отношениям сторон и стабильному заработку арендодателя.
Также можно использовать способы исчисления арендной платы, предлагаемые п. 2 ст. 585 ГК, которая гласит, что арендная плата может устанавливаться в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (этот способ рассмотрен выше);
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов (например, в % от прибыли);
3) предоставления арендатором определенных услуг (при этом в договоре необходимо четко оговорить их объем и стоимость);
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду (в таком случае в договоре необходимо оговорить также цену вещи или стоимость ее «встречной» аренды);
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (с указанием в договоре конкретных улучшений и стоимости данных затрат).
*****
Ю.А. Михайличенко
Материал подготовлен с использованием нормативных правовых актов по состоянию на 17.08.2022