Передача коммерческой недвижимости в ООО учредителем

Здравствуйте, Денис!

В соответствии с подп. 2.1.5 ст. 324 Налогового кодекса, не вправе применять УСН организации, сдающие в аренду (передающие в финансовую аренду (лизинг)), предоставляющие в иное возмездное пользование капитальные строения (здания, сооружения), их части, не находящиеся у них на праве собственности (общей собственности), хозяйственного ведения, оперативного управления, за исключением случаев:

1. если сдача в аренду (передача в финансовую аренду (лизинг)), предоставление в иное возмездное пользование имущества, являющегося общей собственностью,  производится лицом, управляющим этим имуществом, либо садоводческим товариществом (гаражным кооперативом, дачным кооперативом, кооперативом, осуществляющим эксплуатацию автомобильных стоянок);
2. если сдача в аренду (передача в финансовую аренду (лизинг)), предоставление в иное возмездное пользование имущества, производится организацией, зарегистрированной в установленном законодательством порядке в качестве научно-технологических парков, инкубаторов малого предпринимательства.

То есть, если Ваш случай не относится ни к одному из двух вышеперечисленных, то единственный способ сдавать помещения в аренду от лица вашего ООО и платить при этом УСН — это передать помещения из собственности физлица в собственность ООО.

Второй вариант — преобразовать ООО в ЧУП и передать ему помещения в хозяйственное ведение (при этом собственником помещений останется учредитель).

Но учтите, что для того, чтобы вывести из юридического лица (плательщика УСН) денежные средства в качестве дивидендов учредителю — вам придется уплатить подоходный налог 13%.   Итого общая сумма налоговой нагрузки (для вывода средств) составит: 6% (налог при УСН у ООО) + 13% (налог физлица на полученные дивиденды). Итого 19%.