Передача коммерческой недвижимости в ООО учредителем

27 августа 2023

Физическое лицо, собственник нескольких коммерческих помещений, решил сдавать их от своего юрлица "ООО на УСН" в котором он является учредителем, без перехода права собственности, юрлицо не может быть управляющей компанией чтобы не потерять право на применение УСН. Как это проще сделать, без государственной регистрации желательно, может быть через договор безвозмездного пользования?

Здравствуйте, Денис!

В соответствии с подп. 2.1.5 ст. 324 Налогового кодекса, не вправе применять УСН организации, сдающие в аренду (передающие в финансовую аренду (лизинг)), предоставляющие в иное возмездное пользование капитальные строения (здания, сооружения), их части, не находящиеся у них на праве собственности (общей собственности), хозяйственного ведения, оперативного управления, за исключением случаев:

если сдача в аренду (передача в финансовую аренду (лизинг)), предоставление в иное возмездное пользование имущества, являющегося общей собственностью, производится лицом, управляющим этим имуществом, либо садоводческим товариществом (гаражным кооперативом, дачным кооперативом, кооперативом, осуществляющим эксплуатацию автомобильных стоянок);
если сдача в аренду (передача в финансовую аренду (лизинг)), предоставление в иное возмездное пользование имущества, производится организацией, зарегистрированной в установленном законодательством порядке в качестве научно-технологических парков, инкубаторов малого предпринимательства.

То есть, если Ваш случай не относится ни к одному из двух вышеперечисленных, то единственный способ сдавать помещения в аренду от лица вашего ООО и платить при этом УСН — это передать помещения из собственности физлица в собственность ООО.

Второй вариант — преобразовать ООО в ЧУП и передать ему помещения в хозяйственное ведение (при этом собственником помещений останется учредитель).

Но учтите, что для того, чтобы вывести из юридического лица (плательщика УСН) денежные средства в качестве дивидендов учредителю — вам придется уплатить подоходный налог 13%. Итого общая сумма налоговой нагрузки (для вывода средств) составит: 6% (налог при УСН у ООО) + 13% (налог физлица на полученные дивиденды). Итого 19%.