Сдача в аренду нежилого помещения физлицом: получены новые разъяснения

В январе 2026 года по сети Интернет широко разошлись сообщения от различных ИМНС о том, что в связи с исключением с 01.01.2026 г. из Налогового кодекса возможности уплаты подоходного налога в фиксированных суммах с доходов от сдачи в аренду физлицом физлицу нежилых помещений коммерческого назначения − деятельность физлица по сдаче в аренду нежилого помещения коммерческого назначения теперь якобы «относится к предпринимательской» и требует наличия у арендодателя статуса ИП или «самозанятого» лица (т.е. физического лица, осуществляющего самостоятельную профессиональную деятельность с уплатой налога на профессиональный доход).

В частности, разъяснения с таким содержанием до сих пор можно увидеть по следующим ссылкам:

https://www.fr.gov.by/services/tax-1/20458.html?ysclid=mkyedkszbp855649343

https://volozhin.gov.by/ru/aktualnaya-informatsiya/item/32862-osnovnye-izmeneniya-v-podokhodnom-naloge-za-sdachu-vnaem-zhilykh-pomeshchenij?ysclid=mkyes42zyg17991712

https://sn.by/press-tsentr/sluzhby-soobshchayut/rayon-informiruet/?bitrix_include_areas=Y

https://vk.com/wall-224361534_315

Аналогичные разъяснения давали налоговые органы при письменном обращении к ним по данному вопросу.

Поскольку позиция, изложенная в вышеуказанных разъяснениях, выглядела противоречивой и недостаточно обоснованной, в течение января-марта 2026 г. пришлось вести переписку и переговоры с различными государственными органами, от которых поступали разнообразные (совершенно противоположные) по своему содержанию разъяснения.

И лишь к концу марта 2026 года гос. органы пришли к единообразному толкованию по данному вопросу (которое уже отличается от тех разъяснений, которые публиковались гос. органами в январе 2026 года).

От Администрации Первомайского района г. Витебска получено разъяснение (по имеющимся сведениям – согласованное с Министерством экономики) о том, что деятельность по сдаче одного нежилого помещения по одному договору аренды не относится к предпринимательской, и регистрация ИП или «самозанятого» лица для осуществления такой деятельности не является обязательной.

Также и от ИМНС по Витебской области получено разъяснение о том, что физическое лицо, не зарегистрированное в качестве ИП или «самозанятого» лица, при сдаче в аренду одного нежилого помещения одному физическому лицу (или одному юридическому лицу, или одному индивидуальному предпринимателю) будет являться плательщиком подоходного налога.

При этом порядок налогообложения таких доходов в зависимости от того, кто выступает арендатором, следующий:

1) если арендатором является другое физическое лицо, то налогообложение доходов производится в порядке, установленном статьей 222 НК (физическое лицо – арендодатель в срок не позднее 31 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом, обязано представить в налоговый орган налоговую декларацию (расчет) по подоходному налогу с физических лиц). Уплата подоходного налога производится плательщиком не позднее 1 июня года, следующего за отчетным налоговым периодом, на основании извещения, вручаемого налоговым органом не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным налоговым периодом;

2)  если арендатором является юридическое лицо либо ИП, то такой арендатор при выплате дохода физическому лицу-арендодателю выступает в роли налогового агента, то есть должен исчислить, удержать и перечислить в бюджет подоходный налог с физических лиц (ст. 23 и п. 1 ст. 216 НК).

В обоих случаях доходы в виде арендной платы подлежат налогообложению подоходным налогом по ставке 13% (пп. 1.1 п. 1 ст. 214 НК).

Однако при получении совокупного дохода свыше 350 000 бел. руб., но не более 600 000 бел. руб. − ставка подоходного налога с суммы превышения составит 25% (пп. 1.2 п. 1 ст. 214 НК), а при доходе свыше 600 000 бел. руб. – ставка подоходного налога составит 30% с суммы превышения (пп. 1.3 п. 1 ст. 214 НК).

Резюмируя вышесказанное – гос. органы наконец пришли к мнению, что физлицо по-прежнему вправе (без регистрации ИП или самозанятого лица) сдавать в аренду одно нежилое помещение по одному договору аренды – независимо от того, кто будет являться арендатором. При этом с таких доходов уплачивается подоходный налог.

Вместе с тем, физлицо вправе принять решение об осуществлении такой деятельности как предпринимательской: осуществлять сдачу нежилого помещения в аренду как «самозанятое» лицо – плательщик налога на профдоход (если речь идет об одном помещении, сдаваемом по одному договору), либо в качестве ИП (в таком случае помещений и договоров может быть несколько).

*****

Ю.А. Михайличенко

Материал подготовлен с использованием нормативных правовых актов по состоянию на 27.03.2026